Per poter stipulare un atto di compravendita di un immobile è necessario che venga eseguita una verifica tecnico-amministrativa del bene da porre in vendita. La condizione principale è la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi, onde evitare di incorrere in una serie di problematiche tra cui anche la possibilità che l’atto venga dichiarato nullo.
La dichiarazione di conformità da parte del venditore viene segnalata all’interno del rogito notarile con la planimetria catastale allegata. Pertanto, la sola corrispondenza catastale è sì di fondamentale importanza per stipulare un atto pubblico ma, se risultano anche dopo la stipula dell’atto difformità di tipo urbanistico, o parti di immobili non sanabili perché modificati rispetto ai titoli originari rilasciati dal Comune e dal Genio Civile, l’atto stesso potrebbe risultare impugnabile.
Si rende quindi necessario, verificare negli archivi dell’Urbanistica dei Comuni, i vari progetti, le varianti ed eventuali Concessioni in Sanatoria per immobili condonati, prima di passare all’allineamento del bene presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate (ex Catasto).
Quindi la corrispondenza tra lo stato di fatto e gli elaborati grafici presenti nei vari Enti che hanno autorizzato la realizzazione dell’immobile, deve essere intesa da tutti gli operatori del settore (notai, tecnici, agenti immobiliari) come punto fondamentale per la vendita di un bene regolare dal punto di vista urbanistico.
La non conformità di tipo catastale è quasi sempre regolarizzabile attraverso l’aggiornamento della planimetria previo ottenimento di autorizzazione urbanistica in sanatoria (Cil o Cila) qualora i regolamenti locali lo consentano rispetto alle difformità accertate. In alcuni casi di insanabilità per opere eseguite, si rende necessario il ripristino allo stato originario.
È quindi importante la pre-verifica di eventuali difformità sia catastali che urbanistiche, ancor prima di procedere ad una proposta di acquisto o ad un preliminare di vendita, anche per evitare intoppi e ritardi al momento della perizia del tecnico incaricato dalla banca, quando per l’acquisto si deve richiedere un mutuo.