A differenza del resto d’Europa dove i prezzi sono aumentati dal 2014, in Italia l’andamento dei valori ha subito, in maniera continuativa da 6 anni, un notevole abbassamento fino al 2018 (nell’ultimo biennio con cadenza più blanda) contrapposta ad un aumento costante del volume delle compravendite. Rispetto al 2017 cosa è cambiato su scala nazionale? -Il volume delle compravendite è aumentato del 6,5% con 578.647 transazioni -Il fatturato è stato di 94 miliardi con un incremento del 5,2% -Stabile la vendita di nuda proprietà con una leggera flessione dello 0,4% -Il 50% delle transazioni è avvenuto mediante il supporto di mutuo ipotecario con un aumento di quasi il 9%. L’ammontare complessivo del capitale erogato ha sfiorato i 36 miliardi di euro
I volumi
Nel 2018 il volume delle abitazioni compravendute è stato di 578.647 facendo registrare un trend positivo di +6,5%. Il dato più rilevante è stato registrato nell’area Nord Est con + 10,2%, anche se l’area più movimentata è stata quella del Nord Ovest che con 198.000 compravendite ha avuto una crescita del 5,6% I comuni non capoluogo come di consueto hanno avuto una maggiore espansione rispetto all’area dei capoluoghi (+6,9% contro 5,8%) con il tasso più alto nel Nord Est. (Tabella 1)
L’IMI (andamento intensità di Mercato) come per le compravendite mostra una crescita in tutti i settori territoriali. Aggregando i comuni sulla base di “taglia di mercato” individuate in 5 fasce (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) si evince che le tre fasce minori (S,M,L) rilevano un aumento superiore alla media nazionale mentre il 90% dei comuni rientra nella sola fascia S interessando il 33% di tutto il mercato nazionale. (Tabella 2)
Le dimensioni
La superficie media compravenduta confrontando le aree geografiche su scala nazionale è di 105,9. Il Nord Est in testa con una superficie media di 113 mq. si contrappone all’area Nord Ovest con quella più bassa pari a 101 mq. I comuni minori fanno registrare superfici medie superiori ai capoluoghi ( 109,8 mq. contro 98,4) Interessante notare come nelle Isole le superfici quasi si equivalgono. La superficie maggiormente compravenduta rimane quella tra i 50 e gli 85 mq. ed a seguire il taglio compreso tra 85 e 115 mq. I dati disgiunti tra comuni capoluogo e non capoluogo evidenziano in termini di variazione un aumento rilevante dei secondi, nella fascia di superficie più alta con l’8% per oltre i 145 mq. a fronte del 6,1 di quella da 50 ad 85
Il fatturato
Effettuando una valutazione di massima dei valori immobiliari calcolati sulla base delle superfici compravendute rapportandoli per la quotazione di riferimento media comunale i dati rilevano degli andamenti abbastanza significativi: oltre 94 miliardi di fatturato con un incremento rispetto al 2017 del 5,2% ma che in termini di fatturato medio rapportato ad ogni singola unità si converte in segno negativo in tutte le macroaree. Il calo medio su scala nazionale è di – 2.100 euro e la macroarea che ha fatto registrare la maggiore compressione è quella del Centro con -5.100 euro Facendo un’analisi disgiunta per comuni capoluogo e non, si registrano poche differenze rispetto all’andamento generale. Anche qui i comuni non capoluogo hanno avuto un maggiore tasso di crescita in termini di volume ( fatta eccezione per il Sud) con -1.000 euro contro i -3.800 dei capoluoghi. (Tabella 3)
La nuda proprietà
Stabile il volume di compravendite rispetto al 2017 con una lieve flessione della media nazionale pari a – 0,4% imputabile alla forte diminuzione della macroarea Sud con -6,6%. La suddivisione per capoluoghi e non capoluoghi evidenzia nella prima un forte aumento nelle Isole con + 8,8% ed a seguire le aree del Nord con minimi rialzi. Nei comuni non capoluogo sono sempre le Isole ad avere il maggiore incremento con 7,8% ma nel complessivo la media subisce la flessione sempre per la forte diminuzione dovuta al Sud.
Il settore Mutui
La metà delle transazioni nel 2018, sono avvenute tramite il supporto dei mutui ipotecari. Con oltre 282.000 acquisti si è registrato un aumento rispetto al 2017 di quasi il 9% facendo aumentare di 1,1 l’incidenza. L’analisi per i soli capoluoghi e per i comuni non capoluogo, evidenzia una crescita più considerevole per i comuni minori con maggiore concentrazione nelle aree Nord Est e Centro. (Tabella 4)
Analizzando la suddivisione per taglie di mercato la crescita che si riscontra nel complessivo è di +10% per i comuni con taglia M. In termini di incidenza i comuni con classi estreme (S e XXL) hanno invece registrato i valori minimi e massimi (45,2% e 58,3% ) L’ammontare complessivo del capitale erogato nel 2018 è stato di 35,7 miliardi di euro facendo registrare un incremento di +9,0% rispetto allo scorso anno. I rialzi sono stati diffusi per tutto il paese con maggiore concentrazione nella macroarea Nord Est di + 13%. Il valore medio erogato a livello nazionale è di circa 126 mila euro che raggiunge i 130 mila nel Nord Ovest ed un minimo di 108 mila nelle Isole. (Tabella 5)
Il tasso medio applicato rispetto allo scorso anno è inferiore di 0,22 punti segnando con il 2,17% un nuovo minimo storico. Lo studio per macroaree evidenzia un tasso più elevato nelle regioni meridionali (2,34% Sud e 2,25% Isole) mentre i tassi più ridotti si registrano nelle regioni del Nord (2,04% Nord Est e 2.,8% Nord Ovest) La durata media del mutuo è quasi stabile a 22,9 anni, livellata a tutte le aree del paese. La rata media è di 585 euro mensili, in diminuzione rispetto al 2017 del 2,1% mentre quella massima supera i 600 mila solo al Centro.
Dati Regionali
Le compravendite
Tutte le regioni registrano nel 2018 un rialzo delle compravendite anche se con diversa intensità. La crescita maggiore avviene in Emilia Romagna, che influisce per il 11,3% sul totale delle transazioni. Anche le Marche con il 10,2% evidenziano un aumento così le regioni Toscana Sardegna e Sicilia con crescita intorno all’8%. Rialzi più contenuti si registrano in Calabria e Liguria, poco sopra il 2%, e il tasso minimo va alla regione Val d’Aosta con solo +0,9%. La Basilicata in controtendenza è l’unica regione a mostrare un calo che sfiora il -6%. (Tabella 6)
Le compravendite di abitazioni per nuda proprietà nell’analisi regionale mostrano una flessione in metà delle regioni. La più evidente in Calabria con -11,4%. Abruzzo -9,3%, Puglia, -8,6% e minimo nel Lazio, -1,8%. Al contrario aumentano le compravendite in Val d’Aosta con 13,3%, Friuli 12,2%, Umbria 10,7 ed anche la Sicilia 9% Del fatturato complessivo di 94 miliardi di euro, quasi il 25% vanno alla regione Lombardia anche se è l’Emilia Romagna ad avere il tasso maggiore di crescita del 10%. Arretrano rispetto al 2017 la Basilicata e Liguria. Per le regioni Toscana Liguria e Lazio il fatturato medio per abitazione supera i 200 mila euro, resta sotto la soglia dei 100 mila euro per Calabria Molise e Basilicata. (Tabella 7)
I mutui ipotecari
Tutte le regioni nel 2018, registrano un aumento degli acquisti con il sostegno del mutuo. In testa l’Emilia Romagna e Toscana con oltre il 13% ad eccezione dell’unica flessione, seppure minima, avvenuta in Val d’Aosta. In Lombardia, rispetto allo scorso anno si è registrato un aumento del 7,4% mentre nelle regioni Lazio, Veneto e Sardegna l’incremento è stato tra il 9% e il 10%. Aumenti contenuti per il Friuli, e Basilicata. Interessante lo studio dell’ammontare di capitale erogato suddiviso per regione che rileva rialzi parecchio sostenuti per l’Emilia Romagna e Toscana dove il capitale finanziato è aumentato di quasi il 15% a cui segue il Veneto con il 13%, Campania e Sardegna al di sopra del 10%. In Val d’Aosta segue al calo registrato del NTN la conseguente diminuzione del capitale erogato di -6,2% (Tabella 8)
Le compravendite nelle principali città
Andamento positivo per tutte le 8 principali città italiane con incrementi rispetto allo scorso anno da un minimo del 3% di Roma ad un massimo del 10,5% di Bologna. Roma come per il 2017 ha fatto registrare il maggior volume di transazioni (32.000) Per i comuni non capoluogo il mercato più vivace rimane sempre quello di Milano con quasi 35.000 compravendite mentre i tassi più alti si sono avuti a Bologna e Firenze con l’eccezione di Genova che ha fatto registrare una flessione rispetto allo scorso anno dello 0,5%. (Tabella 9)
La superficie media delle abitazioni compravendute nella principali città è di circa 90 mq. lievemente in diminuzione rispetto al 2017 ad eccezione di Palermo che con 107 mq. ha fatto registrare il valore più alto. Nei comuni non capoluogo la media è leggermente superiore con 112 mq. a Firenze a cui si contrappone Genova la cui superficie è di media inferiore a 94. Il taglio più compravenduto nel 90% delle città principali è compreso tra 50 e 85 mq. con l’unica eccezione di Palermo dove In Figura 35 sono mostrate le preferenze di acquisto nelle maggiori città: la tipologia più compravenduta in sette delle otto grandi città è l’abitazione con superficie compresa tra 50 e 85 mq. mentre l’unica eccezione continua ad essere rappresentata da Palermo, dove prevale la fascia compresa tra 85 e 115 mq. Oltre il 25% del fatturato nazionale è raggruppato nelle principali città italiane con un valore di oltre 25 miliardi di euro, in aumento rispetto allo scorso anno del 2,5% ad esclusione di Genova in calo con -1,1% Il valore medio più alto di abitazione compravenduta si è registrato a Milano con circa 313.000 euro ed a seguire Firenze e Roma con 265.000. Palermo è la città con il valore medio più basso pari a 130.000 Nei comuni non capoluogo a registrare il fatturato medio più sostenuto sono Genova e Firenze, rispettivamente con 245.500 e 213.000 euro mentre nella provincia di Palermo quello medio è stato di 81.900. (Tabella 10)
Il capitale erogato per finanziare l’acquisto delle abitazioni nelle 8 principali città è stato di quasi 9 miliardi con un aumento rispetto allo scorso anno del 7,4%. La quota maggiore va a Roma e Milano rispettivamente con 3,4 e 2,4 miliardi. L’aumento più sostenuto si è registrato a Bologna con +12,3%, a Roma, Firenze e Palermo l’incremento è stato dell’8%. La città di Milano rimane quella con il capitale unitario più elevato con più di 190.000 euro finanziati per l’acquisto di una casa.
Fonte: Agenzia Entrate